信托方式解决个人集资建房难题的初步设想
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2005-07-01
作者：苏州信托 林海（项目管理部）
第一部分 前言
自2003年12月北京的于凌罡首倡个人集资建房计划以来，尤其是进入2005年后，引发了全国各地纷纷效仿，在网上略一搜索，可以看到上海、成都、南京、石家庄、杭州、青岛、厦门等地均有发起个人集资建房的倡议，也吸引了众多参与者。这一现象经过新闻媒介的报道，引起了广泛的关注。这股热潮也蔓延到了苏州本地，据2005年3月31日《城市商报》A2版的报道，苏州的俞伟、吕启顺、彭军三个30多岁的小伙子也发起了自建住房的倡议，他们还发起成立了“天堂家园”合作自建房俱乐部，并在“今日苏州”网站上建立了自己的“阵地”—“天堂家园”合作自建房俱乐部网站，迄今已有40多人响应。
“于凌罡现象”的背后表现出的是中低收入群体对现今高房价的不满，是对现在的房地产开发商牟取暴利的房地产开发模式的反抗。然而正如很多分析文章所讨论的，于凌罡式的个人合作建房模式存在着太多的缺陷和困难，归纳起来主要有以下几方面：
一、首先，如果采取非盈利的运作方式，在组织和操作上具有极大的难度。建造住房是一项涉及到许多环节的复杂的系统工程，成立公司、通过竞拍或谈判获取土地、筹集资金、委托规划设计、通过政府相关部门审批、组织招投标、监督工程施工和资金使用、验收和前期物业管理，等等，缺乏专业经验和有效组织的俱乐部很难胜任。
二、许多参与者都是抱着能买到一套便宜的房子的最基本的想法参与的，但这并不意味着即使能使成本最大限度地降低就能使这些参与者接受，可以预见，土地的价格和地段、规划、户型、配套设施等品质上的要求也将最终左右参与者的购买决定，要想使有足够数量的参与者达成一致意见是非常不容易的，并且这些能达成一致意见的参与者还必须满足有足够的支付能力这一前提。能够找到一种合适且被大家都接受的规则，将是成功运作的先决条件。
三、撇开能力不说，俱乐部发起人的公信力也受到质疑。由于个人的资信条件有限，众多参与者汇集而来的巨额资金缺乏可靠的安全性保障。如果发生卷款逃跑或挪作它用造成损失，将会引发严重的社会问题。
难道个人集资建房就只能成为“乌托邦”式的梦想，最终归于失败的结果吗？或者，如某些媒体所分析，“于凌罡”们被房地产开发商“招安”，演变为“团购”的妥协结局。那么，有没有既能够规避庞大的广告宣传费用、开发利润，又能够让集资者们享受专业化服务的途径呢？这是问题的关键。
第二部分 信托方式建房的可行性
信托公司是国家批准设立的、可以通过发行集合资金信托计划合法募集资金投向信托合同指定用途上的专业金融机构，在中国银监会的严格监管下向社会提供规范化、专业化的委托理财服务。信托公司开展委托理财服务的业务范围十分广泛、方式十分灵活，各家信托公司根据自己的战略选择和核心能力的不同而体现出不同的特色，有些信托公司已经具备了为集资建房提供全过程、综合性服务的能力。以苏州信托为例，苏州信托自2002年重新登记以来，在房地产行业上成功开发运作过多个项目，积累了比较丰富的房地产金融服务经验。而且苏州信托还成功为苏州市政府代建了苏州市疾病预防控制中心、苏州市殡仪馆新馆两个项目，并作为财务代理参与苏州市博物馆建设，在此过程中培养了一批工程管理、技术、财务人员，与政府及各类中介机构建立了良好的互信、合作关系，是推动苏州市政府工程代建制的主体之一。在此基础上，2004年底苏州信托还成立了专业的工程项目管理公司，以更好地拓展和管理今后的工程代建项目。
可见，如果苏州信托作为专业的服务机构介入个人集资建房有着天然的优势。首先是资金的管理运用上，合法而且规范，苏州信托可以通过集合资金信托计划、集合资金信托合同的方式明确资金的用途和管理运用方式，明确界定委托人、受托人的权利义务，苏州信托按照计划、合同的约定并在政府的严格监管下进行运作，因此委托人们不用担心自己的资金被挪用乃至卷逃；其二是专业化的管理贯穿项目建设的始终，使委托人避免了直接参与各个环节工作的烦累之苦，以及组织松散、专业水平低而很可能造成的成本上升；其三是充分运用信托制度的灵活性和公司的资源解决各种可能发生的问题，最大限度地降低成本并保证整个计划的顺利实施，等等。
然而，肯定会有人问，即便苏州信托作为专业机构有实现整个项目从头到尾运作的能力，那么最终委托人能够以什么样的价格拿到自己的房子呢？也就是说，最终的房价与市场价相比能够便宜多少，如果最终房价与市场价相差不多，那由苏州信托来运作这件事就失去了意义。在这里就有必要了解苏州信托的盈利模式：简单地说，苏州信托发起设立的集合资金信托计划，是一种特定目的信托，相当于一个向特定委托人群体发起设立的房地产投资基金，苏州信托管理运作这个基金收取相当于整个计划资金总额5%的固定报酬，由于不需要广告宣传和房地产开发利润，所以作为委托人的购房人就不需要承担后面这部分的成本。
需要提起注意的是，苏州信托将该项目交给旗下的项目管理公司代建，项目管理公司需要收取工程预算总额的3%作为代建管理费，此外在项目筹建过程中发生的建设单位管理费是在工程建设成本中列支的、不超过工程总造价的10%。可以比较一下，这与北京万通公司为于凌罡们代建所收取的10～15%的代建服务费是一个道理。可以理解，这些费用即便是委托人自己成立组织来运作也是要发生的必须支出。也就是说，信托方式建房比自己组织建房，购房人多支出的成本只是苏州信托按集合资金信托计划总额的5%收取的管理报酬，这是选择这种市场化运作方式所必须付出的代价，但它要远远小于目前已知的其他市场化或非市场化运作方式需要付出的代价。在这里还需要解释一下，集合资金信托计划募集的资金总额也并非项目建设的全部成本费用，而只是项目前期必要的投入；作为计算代建管理费基数的工程总造价中也不包括取得土地的成本。
信托公司传统的房地产信托业务的共同特点是，为市场上现有的房地产商服务，信托公司实际上象银行一样，在不同程度上成为房产开发商转嫁风险的工具，尤其是房价已在高位运行的今天，信托公司再开展此类业务将承担更大的风险。当前各家信托公司都在努力探索最适合自己的发展模式，其中房地产基金业务是业界备受青睐的一个发展方向，然而信托公司开展房地产基金业务主流的思路要么是通过发起设立房地产投资基金成为开发商，象现在的房产开发商那样造房卖房；要么是通过发起设立房地产投资基金购买现成的物业，长期持有以获取稳定的租金收入回报。这些思路都还没有跳出现有的房地产开发模式的框框，在根本上存在着很大的风险隐患。现在，在中国的房地产市场上存在着一个很大的空白：由于居民收入差距较大，中低收入者感到房价过高，上涨过快，高收入者可以通过市场途径解决住房问题，低收入及特困家庭有廉租住房等相应的住房保障制度，只有中低收入者缺少专门的住房保障渠道。所以，无论从房地产市场发展的需要，还是从满足中低收入者的住房需求来看，市场上应该有适应不同消费层次需求的住房制度和相应的住房供应体系，以政府的观点来看也是建设和谐社会的需要。如果信托公司能够成功地以信托方式为这部分群体解决建房、购房、住房需求，既是现有的住房供应体系的一个创新性的有益补充，也为信托公司拓宽业务范围、构建适合自身特点的核心竞争力奠定了一定的基础。
从另一方面看，虽然用信托方式造房理论上能够锁定销售风险，但在实际操作中销售风险是否可控还有待严密地论证和设计方案，显而易见的原因主要出自于购房人的个性化需求差异和支付能力上，而这又与土地的取得和确定规划设计方案等前期工作密切相关的。能否锁定销售风险，这是这种模式能否取得得到信托公司支持的关键，也是这种模式不同于其他房产开发模式最显著的特点。
第三部分 方案设计及相关问题分析
信托公司可以运用信托制度很灵活地设计方案解决个人集资建房问题，以下提出的方案可以说只是其中一两种可能性设想。
一、整体操作流程
第一种方案：
1.前期沟通解决必要问题。
2.符合条件的委托人与苏州信托签署集合资金信托合同。
3.苏信项目公司取得房地产开发资质。
4.苏州信托与苏信项目管理公司签署委托开发代建协议，将信托资金以零利率贷款给苏信项目管理公司。
5.苏信项目公司参加土地拍卖，取得土地。
6.项目建成后苏信项目公司将住宅以成本价卖给委托人，将经营性物业向社会出售或出租，所有回款在扣除成本后均返回苏州信托信托专户。
7.苏信项目公司负责前期物业管理，发生的相关费用经苏州信托审核后在信托专户中支出。在条件成熟时物业管理移交给小区业主委员会。
8.物业管理移交后，苏州信托进行清算，将剩余收益向委托人分配，信托终止。
第二种方案：
1.前期沟通解决必要问题。
2.符合条件的委托人与苏州信托签署集合资金信托合同。
3.苏州信托以信托资金发起设立房地产开发公司。
4.房地产开发公司参加土地拍卖，取得土地。
5.房地产开发公司与苏信项目公司签署代建协议。
6.项目建成后房地产开发公司将住宅以成本价卖给委托人，将经营性物业向社会出售或出租。成本价中应包含将来房地产公司解散时安置人员可能会发生的费用。
7. 房地产公司负责前期物业管理，在条件成熟时移交给小区业主委员会，房地产公司解散并进行信托计划的清算。
8.清算后信托公司将剩余资金向收益人分配，信托计划终止。
其他：
1.苏州信托按房地产开发公司的用款进度向房地产开发公司拨付资金。苏州信托可以将闲置资金投向债券、货币市场基金、苏州信托发行的其他信托计划等低风险和可以随时变现的产品，获得的收益超过银行活期存款利率的部分委托人与受托人按6：4的比例分享。
2.如果受托人未能在信托计划规定的时间内取得符合委托人要求的土地，则可以有几种方案①信托计划终止，清算后将资金返还委托人；②信托计划展期，不愿继续加入该计划的委托人可以将信托受益权转让；③其他。
3.如果需要苏州信托或苏信项目公司代管小区内未出售的经营性物业，则苏州信托或苏信项目公司在经营收益中提取一定比例作为报酬，苏州信托将剩余收益定期向受益人分配。
4.如果出现资金瓶颈，苏州信托可以另外发行信托计划为项目开发提供资金支持，如项目开发贷款、购房抵押贷款等。
二、前期沟通中必须解决的问题
1.委托人能否达到计划的足够人数，并且具有相同或接近的意向。委托人应当能通过购房贷款资格审查，并能按期足额支付信托资金。
2.沟通机制：委托人表达意愿的规则，争议的解决方式。
3.与愿意支持的银行达成合作意向。
4.集合资金信托计划和信托合同的最终定稿。
三、解决相关问题的初步设想
1.“天堂家园”俱乐部应当发挥的作用
“天堂家园”俱乐部以吸纳会员的方式聚集有参加意愿的委托人，并协助苏州信托调查委托人的需求、协商解决遇到的问题、在信托成立后协助组织委托人大会、选举代表监督信托项目运行全过程。
2.委托人的权利
委托人有权查阅该信托项目下所有资料，按信托计划约定的规则监督检查受托人的工作，按约定的规则提出意见或建议。
为了不影响受托人的工作，可以采取委托人大会选举代表的方式行使这些权力。
委托人可以聘请中介机构对工程建设情况和信托项目清算报告进行审计。
委托人可以按照信托计划约定的方式退出。
3.委托人的义务
委托人须明确提出自己的要求。
委托人须按合同约定缴纳信托资金、办理银行抵押贷款。
委托人须服从委托人大会的决议。
委托人须承担因自己的原因形成的各种可能不利的结果，如意见分歧导致的进展缓慢。
4.销售风险的控制
委托人承诺最终购买房屋是控制销售风险的根本保证，也是实施该计划的出发点和意义所在。为了避免出现房子建好后委托人放弃购买的情况，可以考虑用以下几方面的措施进行控制：
①委托人前期必须投入一定资金加入信托计划方可获得购买权，若将来放弃购买则给予相当的处罚，处罚条款在信托合同中事先约定。
②为了既保证整个计划的顺利实施，又能给予委托人一定的选择权，可以在信托合同中约定委托人若能将受益权转让则免于处罚。
5.土地的获取
在信托方式解决个人集资建房中前期最关键的环节就是取得土地，且有足够人数的符合条件的委托人愿意接受在该块土地上建造的房屋。由于能取得的土地在地段、价格都等方面都存在很大的不确定性，在操作上可能必须采取先成立信托计划、再想法获得土地的方式。
目前来看取得土地最可行的途径是参加土地竞拍，由于土地供应计划掌握在政府手中，且有众多的市场参与者，所以必须对政府的土地供应计划和历史成交情况进行比较全面的分析，才能预测可能获得的土地情况。另一个途径是从有地的房产开发商手中协议购买，这是组织上困难较小的方式，但可能性也较小。
如果采取先确定土地竞拍意向，再发起信托计划的方式，对控制销售风险有利，但考虑到政府公告土地拍卖到竞拍结束的时间是否足以完成信托计划的发起，这种方式是否可行还需进一步分析。
注意：由于建房过程中其他的成本支出都有比较明确的或成熟的控制手段，所以最终购买价主要取决于土地的获取成本。此外，获得什么样的土地还将影响小区的规划设计。
5.如何确定让委托人满意的户型
如果仅仅是满足让委托人获得低于市场价的房子这一条件，可以采取受托人直接委托设计院进行户型设计的方法，这种方法的效率应是最高的，只需要事先收集好各个集资者的面积需求就行了。
但是，一旦委托人有个性化的需求，这个问题就会变得复杂起来，而这种情况现实中恐怕是难以避免的，必须提前策划好解决办法。一种思路是各个委托人明确提出自己的需求，在统计和沟通的基础上提出一个综合的设计要求，然后由苏州信托全权负责委托设计，中间组织一到两次设计沟通。另一种思路是由委托人自己委托设计并组织讨论、修改，直到有足够数量的人能够达成一致意见再将方案交给苏信项目公司报批和实施，但这种方式可能效率较低，时间会拖很长。还有一种方法是委托人选举一到两个代表，全权委托负责与设计院沟通并决定设计方案。
6.工程建设成本如何控制
比照政府代建制的要求全部实行招投标。
7.工程建设质量如何保证
苏信项目管理公司的专业化管理，并受到政府、苏州信托和委托人自己三方面的监督。
8.前期投入和最终购买价估算模型
第一种假设
假设购买一块30亩（20000㎡）的土地，土地价格为2000元/㎡，总价为4000万元。信托成立时委托人数量为200人，则人均信托资金为20万元。
住宅建筑面积20000㎡，200套住宅，户均建筑面积100㎡；公共建筑面积4000㎡，商铺建筑面积2000㎡。总建筑面积26000㎡，住宅容积率1.0，建筑容积率1.3，绿化率35%。平均建筑成本1200元/㎡，工程总造价则为3120万元，由于这部分资金须靠融资解决，融资成本按5.5%计，另有代建管理费3%，则建设总成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2万元。
商铺出售价格5000元/㎡，销售总价1000万元。则向住宅购买者出售的价格为[4000万元×（1+5%）+3385.2万元-1000万元]/20000㎡=3292.6元/㎡。
注：该地块附近新建商品房销售均价估计为4200～4400元/㎡。按4300元/㎡计算，房价降低了（4300-3292.6）/4300=23.43%，100㎡的总房价降低了10万元。
第二种假设
假设购买一块30亩（20000㎡）的土地，土地价格为3000元/㎡，总价为6000万元。信托成立时购房委托人数量为190人，人均信托资金20万元；融资委托人10人，人均信托资金（6000万元-190×20万元）/10=220万元，融资成本5%。
住宅建筑面积20000㎡，200套住宅，户均建筑面积100㎡；公共建筑面积4000㎡，商铺建筑面积2000㎡。总建筑面积26000㎡，住宅容积率1.0，建筑容积率1.3，绿化率35%。平均建筑成本1200元/㎡，工程总造价则为3120万元，由于这部分资金须靠融资解决，融资成本按5.5%计，另有代建管理费3%，则建设总成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2万元。
商铺出售价格8000元/㎡，销售总价1600万元。则向住宅购买者出售的价格为[3800万元×（1+5%）+2200×（1+5%）+3385.2万元-1600万元]/20000㎡=4042.6元/㎡。
注：该地块附近新建商品房销售均价估计为5400～5600元/㎡。按5500元/㎡计算，房价降低了（5500-4042.6）/5500=26.5%，100㎡的总房价降低了14.57万元。
第四部分 后记
前面虽然提出了以信托方式实现个人集资建房梦想的框架性构想，初步论证了这种模式是可行的选择，对委托人来说具有安全、高效、专业和低成本等益处，但总体来说还是粗略的。本文作者希望有更多的专业人士和希望以集资建房方式圆住房之梦的普通人关注这种方式，积极参与讨论，为完善并最终实现这一构想共同努力。
(xintuo编辑)